Garagengemeinschaft Leipzig Mockau-Ost e.V.


Umsatzsteuer und Dauermietrechnungen

Informationen zum Schreiben der Stadt Leipzig


Sehr geehrte Mitglieder:innen der Garagengemeinschaft Leipzig Mockau-Ost e.V.,

in den vergangenen Tagen haben wir von der Stadt Leipzig sogenannte Dauermietrechnungen mit ausgewiesener Umsatzsteuer erhalten. Damit tauchte die Frage auf, wie sich die Garagennutzer verhalten sollen.

Dazu gab uns zwischenzeitlich der VDGN folgende Hinweise:

Es ist richtig, dass die Umsätze aus der städtischen Vermietung von Garagen und Stellplätzen ab 1. Januar 2023 umsatzsteuerpflichtig werden. Der Steuerbetrag kann auf die Mieter umgelegt werden. Das gilt aber hinsichtlich der Leipziger Garagenhöfe in der Regel nur für Mietverhältnisse, deren Grundlage ein nach dem 3. Oktober 1990 unterzeichneter Mietvertrag ist. Das heißt, es geht um neue Verträge nach BGB. Die Erhöhung der Mietzahlung kann in diesem Fall u.E. auch über eine Dauermietrechnung geschehen. Diese muss von den Nutzern nicht unterschrieben werden (was auch keiner verlangt hat).

Wenn Sie als Nutzer jedoch berechtigte Zweifel an der Richtigkeit der Dauermietrechnung und den darin genannten Beträgen haben, sollten Sie unverzüglich Widerspruch einlegen und diesen begründen, da eine stillschweigende Hinnahme ansonsten als Zustimmung (konkludentes Handeln) gewertet werden kann.

Wichtig: Wer noch einen gültigen Miet-/Pachtvertrag aus der Zeit vor dem 2. Oktober 1990 (Altvertrag) besitzt, wird nicht umsatzsteuerpflichtig. (Das gilt auch, wenn man nach dem 2. Oktober 1990 in einen solchen Altvertrag mit Zustimmung der Stadt ausdrücklich eingetreten ist.) Es handelt sich dabei um Verträge, die nach §§ 312 - 314 des Zivilgesetzbuches (ZGB) der DDR abgeschlossen wurden. Auf der Grundlage solcher Verträge ist die Verpachtung weiterhin nicht umsatzsteuerpflichtig. Das hat das Bundesfinanzministerium dem VDGN in einer offiziellen Stellungnahme vom 14. September 2020 bestätigt (das Schreiben an den VDGN finden Sie hier).

Wer also noch einen Altvertrag hat, sollte - falls er eine solche Dauer-mietrechnung mit Umsatzsteuer bekommt - unverzüglich Widerspruch gegen die Mieterhöhung um den Betrag der Umsatzsteuer einlegen und um Klärung des Sachverhalts bitten. Es wird empfohlen, darin ebenfalls zu erklären, dass die geforderte Zahlung nur unter Vorbehalt erfolgt (ein vom VDGN vorgeschlagenes Muster für einen solchen Widerspruch finden Sie hier). Eine andere Variante ist, dass man die Umsatzsteuer einfach nicht zahlt und dies im Widerspruch auch so ankündigt. Dann könnte man allerdings Gefahr laufen, dass die Stadt (wenn sie bürgerunfreundlich handelt) eine Kündigung wegen angeblicher Mietschulden ausspricht, mit der man sich dann auseinandersetzen muss.
Übrigens: Wer nach 1990 nur einen sogenannten „Nachtrag zum Vertrag über die Nutzung einer Garage/Stellplatzfläche“, also einen Nachtrag zum Altvertrag (aus der Zeit vor dem 3. Oktober 1990), unterzeichnet hat, kann davon ausgehen, dass der Altvertrag seine Gültigkeit dadurch nicht verloren hat. Auch in diesem Fall besteht weiterhin keine Umsatzsteuerpflicht.

Für die Einreichung des Widerspruchs empfehlen wir die Form des Einschreibens, um im Zweifelsfall den Nachweis führen zu können.

Der Vorstand

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Stellungnahme Bundesfinanzministerium
Muster für Widerspruch